蛋壳商业模式：这类的长租模式，在商业逻辑上来说，就有非常大的风险漏洞。即使不是因为疫情，也有很大的可能在未来的经营中，因为其他的方式而暴雷。我们要从蛋壳的事件中，学到如何读懂商业的本质。
— 1 —蛋壳扩张的伪规模效应
正常的长租中介的运营逻辑，其实非常简单粗暴：
从房东这里收房，帮房东简装修、管理房子、寻找租客，然后再把房子加价转租给租户。
如果踏踏实实地做租房管家，中介这个活儿，赚的就是服务费和中介费。而服务费和中介费，其实本质上是一个辛苦钱，因为看房和管房，需要大量的人力资本投入。
但是蛋壳能够发展如此迅速，其实全靠讲述「规模效应」，这个故事。
从技术上分析，真实情况是：长租公寓，本身并不存在什么「规模效应」。
随着市场扩大，蛋壳确实在某些管理上可以降低成本，比如批量采购装修材料、批量施工等。
但是由于支撑蛋壳的核心业务还是服务，所以每增加相应的房源，就需要投入更多的人员去看房、管房。
这是一笔不能省下来的钱，所以规模效应本质上还是个伪命题。
最重要的是，租房市场没有进入门槛。房产权都掌握在房东手里，如果中介平台敢压房东的价，房东可以立马不用你。
而又由于租房市场竞争大，价格信息极其透明，向租客抬价的空间也非常小。
所以无论是租客，还是房东，对长租中介平台都没有太高的黏性。
当然，还有人会说，蛋壳可以作为一个互联网中介平台，可以发挥平台效用，起到互联网的规模作用。
要不早期的互联网创业，会一直烧钱？
但其实那些通过资本烧成功的互联网平台，准确说起来要么符合梅特卡夫效应，要么符合双边效应。
前者最典型的，就是像微信这样的社交工具，每个人互相连接产生互动，平台的价值和参与的人数的平方成正比，起到指数增长的作用。
后者最典型的是淘宝这样的平台，买家和卖家之间能够自由发生交易互动，其规模价值随着买家和卖家的增加，相互促进，产生乘数效应。
这样，随着人数的增加，可以起到一个非常明显的规模效用，扩张到一定程度后，估值会巨大。
但是，长租公寓做的不是自由交易的信息平台，而是中介服务。房东和租客的交易，一定要平台的管家出面管理了。
并且长租公寓需要运营和维护的对象，不仅是平台本身，还有大量的时间精力投入在线下的一间间房子里。
所以蛋壳的互联网平台，可能会起到一定的流量作用，比如顺带卖卖生活用品之类的。
但是介意其服务对象的限制，不存在巨大的流量，让它转型做电商，从而使其估值指数爆发的规模效应。（什么样的增长是可持续的高爆发的？这种模式是否适合你的团队？Runwise疫后数字创新帮助您。）
因此，蛋壳规模越大，亏损越多，窟窿就越大。
— 2 —蛋壳的画饼和资本狂欢
这里面要加入两个关键的角色：
投资方和银行。
银行，它在其中扮演的关键角色是提供「租金贷」。
「租金贷」的逻辑也是很简单的。
假设租客和蛋壳签一年的租房合同，在蛋壳的介绍下，和银行签一个贷款合同向银行申请租金的贷款。
银行一口气把2个月的租金都发放下来，蛋壳把这一年的租金拿走，然后给房东按月给租金，而租客则每月还款给银行。
这样，蛋壳每多一个租客，通过「租金贷」，就可以蓄积一笔资金池。
银行本身就是赚的放贷的利息差的钱。按照正常模式来说，租金贷有贷款资金使用场景，是很好的放贷对象。
前提是，风险可控做得好。
但是，这里面的关键操作是有很大的风险的，甚至是违规的。
既然租金贷是银行贷款给租户，付给房东的房租，那么这笔钱银行怎么样都不应该给到蛋壳这个中介。
蛋壳只起到了担保作业，最多向租客收取担保的费用。这笔费用，会呈现为租客的贷款成本。
但是蛋壳没有担保牌照（需要严格的风控系统），所以赚不了这个钱。
而蛋壳给租客在银行办理贷款的时候，甚至会打着不用租客付息的名号，就是为了拿到银行那笔贷款，扩充资金池。
那么，资本知不知道这个游戏终点，存在逻辑的漏洞呢？
2017年6月，蛋壳公寓完成了一笔上亿元的A+轮融资；
2018年6月，蛋壳公寓完成7000万美元B+轮融资；
2019年3月1日，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资；
2019年10月，蛋壳公寓获1.9亿美元D轮融资；
2020年1月，蛋壳公寓赴美上市，实际募资约1.49亿美元。
在上市之前，蛋壳公寓通过7轮融资已经获得了约58亿元人民币的资金，加上IPO募资，蛋壳公寓获得的资金超过67亿元。
不管知不知道这里面的商业漏洞，都没有关系。资本的逻辑，是只要看退出就行了。
只要上市后，资本就可以通过运作，让股价拉伸，高位抛售。
— 3 —蛋壳暴雷的教训
没有疫情，蛋壳这种快速扩张的资金运作模式，也迟早会出现资金链断掉的问题。
一来，租客中使用「租金贷」的比例太高，并且在申请租金贷的时候，银行基本上是秒批。蛋壳提前挪用了这些钱去做扩张，万一租客提前违约，蛋壳就要把这笔预支的钱还回去。
盲目扩张之下，违约的人迟早会增多，蛋壳还不回钱，就资金断裂。
二来，蛋壳的经营模式中，真正盈利的是比例非常低的中介服务费，但收了房东的房子之后，但凡房子的空置率高于10%-15%，利润就会被砍掉。
利润薄，护城河低。如果市场上看不到蛋壳的盈利前景，击鼓传花的游戏玩不下去，没人接盘。蛋壳不能继续融资补窟窿，也会面临破产。
所以，蛋壳这种打激素的玩法，本质上就站在蛋壳上跳舞。
无论是蛋壳、银行、还是资本方、在利益的诱惑之下，都抛弃了基本的商业逻辑。
我有个金融背景的朋友，几年前在某长租平台参与商业模式设计，后立马跳出来，重新换了份工作，即使薪资更低。
因为，不讲逻辑的商业模式，迟早会付出代价。
蛋壳暴雷，却要全社会买单。这里面最坑的还是银行的「租金贷」，明明风控不严格，甚至违规操作，让蛋壳拿了钱，却找到退租的租客要钱。
这于法于理，都是说不过去。
所以多方压力下，微众银行松口，退租结清后，就不用还钱了。资本、银行的损失，那就损失了。
但是房东和租客的损失，才是伤痛。
而对于我们每个人来说，能读懂这些商业模式背后的逻辑，看懂漏洞，无论是消费者还是投资者，都能少踩很多坑。
延伸阅读：
0 thoughts on “案例复盘|看透蛋壳商业模式的漏洞，防踩坑”
租房市场没有门槛，中介平台容易被替代
长租中介的生意模式本身就是辛苦钱
蛋壳的规模效应真的是个伪命题